Contrat de bail et frais accessoires

Est-il possible de facturer au locataire des frais accessoires qui n’ont pas été convenus d’avance ? Comment un propriétaire peut-il faire valoir après coup des frais « oubliés » dans le contrat de bail ?

Nos conseillers sont souvent appelés à répondre à des questions de ce genre :

« Nous avons mis en location l’appartement situé au rez-de-chaussée de notre maison. Nous avions convenus oralement avec le locataire qu’il s’occuperait du jardin. Comme il n’a rien fait, nous avons été obligés d’engager un jardinier. Nous avons répercuté une partie de ces frais supplémentaires en augmentant ses charges. Il refuse de s’acquitter de ces suppléments, prétextant que rien ne figure dans le contrat de bail à propos d’entretien du jardin. »

Sur le plan strictement formel, le locataire est dans ses droits. La législation (art. 257a CO) prescrit que tous les frais accessoires non convenus entre les parties sont réputés être compris dans le montant du loyer. Il ne suffit donc pas que vous ayez averti oralement votre locataire de lui faire supporter ces frais.

Lorsque les charges sont facturées séparément – ce qui est le cas habituellement – toutes leurs composantes doivent être énumérées exhaustivement ou être cochées s’il s’agit d’une liste préimprimée contenue dans le contrat de bail (par ex. : chauffage, eau chaude, taxe d’ordures, conciergerie, entretien du jardin, abonnement au câble TV).

Néanmoins, il y a une possibilité de faire valoir a posteriori des frais « oubliés » qui étaient sensés faire partie du montant du loyer, mais sans effet rétroactif, même si les circonstances ne se sont pas modifiées. Le propriétaire doit cependant respecter les formes très strictes de procédure pour annoncer toute augmentation du loyer. Il s’agit de respecter certains délais, de décrire précisément les nouveaux frais répercutés, et surtout d’utiliser pour cela le formulaire officiel pour les modifications de contrats de bail.

Dans la pratique, si les montants sont minimes (p. ex. : nouvelle taxe introduite par la commune), on n’utilise guère cette procédure lourde, si le locataire s’en accommode.

Une source beaucoup plus fréquente de conflits est la manière de définir les fais accessoires ou charges. Rappelons qu’il ne peut s’agir que de frais d’exploitation étroitement liés à l’utilisation de l’objet (cf. liste susmentionnée). Ne peuvent pas être considérés comme frais accessoires, par exemple, des dépenses de réparation ou d’entretien du bâtiment, considérés comme parties intégrantes du loyer.